Экономическая оценка территориальных ресурсов города

Процесс перехода к рыночной экономике, начавшийся в нашей стране в 1992 г., вовлек в свою сферу отношения землепользования. Практика показала, что проблемы приватизации земли и другой недвижимости особенно сложны в городах, где в течение многих десятилетий отсутствовала система учета границ землепользования и регистрации субъектов землепользования.


Бесплатная передача земли предприятиям в советский период привела к крайне неэффективной системе землепользования. В этой связи характерен пример градостроительных нормативов на участки земли для объектов общественного назначения, основанных только на их вместимости или пропускной способности. В связи с этим производственные предприятия, как и отдельно стоящие общественные здания, например кинотеатры, клубные учреждения, спортивные корпуса и т. п., занимают в городах престижные дорогостоящие земли, взятые с запасом и используемые крайне неэффективно. Низкая интенсивность землепользования распространяется и на жилые массивы послевоенного периода постройки, где между домами часто оставлялись огромные пустыри.
Сравнивая эти характеристики землепользования с зарубежными тенденциями, видим, что доля не только промышленных территорий, но и территорий, занятых общественными зданиями, в городах России в несколько раз превышает аналогичный показатель в экономически развитых странах. Плотность жилой застройки тоже в несколько раз ниже аналогичных зарубежных показателей.
С введением с 25 апреля 1991 г. в действие Земельного кодекса Российской Федерации прекратилась монополия государственной собственности на землю и провозглашено равноправие всех форм собственности на землю: государственной, республиканской, муниципальной, коллективной (совместной) и частной.
Объектом оценки городской территории выступают природные и исторически сложившиеся социально-экономические свойства территории, а субъектом, рассматриваемым в данной работе, – отрасли жилищно-гражданского строительства, которые используют ее в качестве пространственного операционного базиса.
Основы теоретико-методологического подхода к оценке городской территории заложены в трудах академиков Л.В. Канторовича, В.С. Немчинова, Н.П. Федоренко, Т.С. Хачатурова, С.И. Кабаковой, А.А. Сегединова, П.Г. Олдока и получили развитие в работах экономистов А.С. Астахова, М.Б. Витт, А.Я. Волынского, К.Г. Гофмана, Г.Л. Кофф, В.В. Кочеткова, В.И. Клисторина, Н.С. Мироненко, Г.М. Мкртчана, В.В. Новожилова, С.И. Носова, И.В. Панченко, А.В. Севостьянова, В.К. Смоляги, М. Соловьева, Ю.В. Сухотина, И.Т. Твердохлебова, В.А. Щеглова и архитекторов-градостроителей М.Г. Бархина, А.В. Бунина, Ю.П. Бочарова, А.Э. Гутнова, О.К. Кудрявцева, Т.Ф. Саваренской, З.Н. Яргиной и др., а также в исследованиях по данной проблеме, начатых в 1970-х гг. в рамках Объединенной комиссии АН СССР и ГКНТ по экономической оценке природных ресурсов и мероприятий по охране окружающей среды, возглавляемой академиком Н.П. Федоренко. Их итогом явилась разработка единой методологической концепции экономической оценки природных, в том числе городских, ресурсов.
При том, что земля городов и других поселений Российской Федерации занимает всего лишь 4 % территории страны, она обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Однако на основе исследований специалистов Института экономики города, НИиПИ генплана Москвы, российских ученых (проф. С.И. Кабакова), а также авторских исследований при разработке программ реконструкции г. Новгорода, городов Золотого кольца и других городов, проведенных в Институте реконструкции («ИНРЕКОН»), можно утверждать, что экономический потенциал городских земель до настоящего времени используется крайне слабо, объем платежей и эффективность городских земель как экономического ресурса недостаточны.
В городах экономически развитых стран мира земельные платежи представляют собой важную составляющую муниципальных бюджетов и наряду с налогами на другие объекты недвижимости обеспечивают финансовую самостоятельность местного самоуправления, в том числе для финансирования программ городского развития.
Более того, можно утверждать, что городские земли в большей степени чем другие виды недвижимости, до сих пор не имеют цены, адекватной их реальной стоимости. Это связано, в частности, с тем, что городские земли – специфический товар, который оценивать значительно сложнее, чем другие природные ресурсы, в том числе земельные, но не городские.
Различия в ценах на земельные участки в расчете на единицу площади могут быть огромны, в зависимости от величины города, специфики его градообразующей базы, социально-экономического значения его функций (столичный, финансовый, туристический, научный, региональный центр в провинции, порт, курорт и т. п.), что подтверждается многочисленными историческими и современными примерами. Эти различия могут быть огромны также в границах города, отдельных жилых районах и даже кварталах. При этом они со временем меняются как в большую, так и в меньшую сторону, что зависит от использования географического, промышленного, социально-экономического потенциала города, а также от условий деловой и инвестиционной активности в этих городах. Так, один из характерных исторических примеров быстрого роста стоимости земли свидетельствует: в г. Новосибирске (бывший Новониколаевск) в год основания, в 1893 г., за аренду усадебного участка платили по 1 руб. в год, а спустя десять лет, в 1903 г. участок размером 10 × 25 сажен сдавался за 1500–2000 руб. Другой исторический пример дифференциации стоимости городской земли: в начале XIX в. стоимость одной десятины земли в Москве составляла в центральных частях города: в Городской части 705 861 руб., в Тверской – 176 305 руб., в Мясницкой – 94 478 руб., в Яузской – 77 088 руб., в отдаленных частях: в Покровской – 13 372 руб., в Таганской – 18 853 руб., в Лефортовской – 23 139 руб. В зависимости от градостроительного значения улиц и площадей определялись параметры домов и оград, устанавливались регламенты высоты домов. Аналогичные тенденции складываются практически во всех крупных городах мира. Цены на земельном рынке Нью-Йорка в течение XX в. сильно колебались в зависимости от местоположения участка. Если на незастроенных пригородных территориях стоимость 1 га земли составляла от 125 до 1250 дол., то в центре города участки оценивались в среднем в 250 тыс. дол. за 1 га, максимальные же цены – вдоль Уолл-стрит, Пятой авеню и некоторых других районах – более 5 тыс. дол. за 1 погонный метр.
Исследования показали, что большое количество факторов, характеризующих специфику городских земель, обусловливает индивидуальность цены этих земель. Поэтому цифры, приведенные во многих публикациях, следует рассматривать в качестве условных, ориентировочных, свидетельствующих лишь о тенденциях. Современная экономика требует более интенсивного продвижения рыночных механизмов в области земельных отношений и в первую очередь оценки земельных участков на рынке недвижимости.
Для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, введена нормативная цена земли.
Плата за землю взимается со всех предприятий, организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении или пользовании земельные участки. В облагаемую налогом площадь, на основании договора между администрацией города (например, правительством Москвы) и землепользователем, включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим или физическим лицам.
Ежегодная ставка земельного налога устанавливается на единицу площади (1 га) предоставляемых земель, исходя из средних размеров налогов и средних ставок, установленных в городе. Установленные ставки земельного налога в Москве, отдельно по территориально-экономическим оценочным зонам города, приняты в соответствии с комплексной экономической оценкой городской территории.
Ставки налогов за земли, занятые жилищным фондом, независимо от форм собственности (государственным, общественным, кооперативным и индивидуальным), исчисляются в размере 3 % от базовой ставки земельного налога в соответствующей экономической зоне.
В то же время, в соответствии с законодательством, от арендной платы за землю (платы за временное пользование землей) полностью освобождаются объекты социальной инфраструктуры, если они не используются для коммерческой деятельности:
– природные национальные парки, ботанические сады, городские парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, другие объекты лесопаркового хозяйства, а также ведомственные парки и сады, открытые доступу граждан;
– учреждения культуры, искусства и кинематографии, образования, здравоохранения, спортивно-оздоровительные комплексы, финансируемые за счет государственного бюджета либо за счет средств профсоюзов (за исключением курортных учреждений), государственные органы охраны природы и памятников истории и культуры, а также религиозные объединения, на земле которых находятся используемые ими культовые здания, охраняемые государством как памятники истории, культуры и архитектуры;
– городские пляжи и водоемы, земли, используемые в качестве городских путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды).
Использование общественных зданий и сооружений в коммерческих целях предполагает действие механизма платы за земельные участки, на которых они расположены.
Исходя из тенденций рынка недвижимости, потребительских условий, градостроительных норм и действующих законодательств, рассмотренных выше, а также практики современного информационно-программного обеспечения расчета дифференцированных ставок земельных платежей, предлагаются основные алгоритмы для расчета экономических характеристик территории города на уровне объектов первичного обслуживания кварталов и жилых районов. Показатели, характеризующие систему объектов (учреждений) первичного обслуживания населения микрорайона с точки зрения социально-экономического районирования, служат основанием для оценки территории микрорайона города. Современные нормы расчета учреждений и предприятий общественного назначения (СНиП 2.07.01–89) предусматривают размеры их земельных участков, которые установлены в зависимости от вместимости объектов и предполагают отклонения от норм в связи с климатическими условиями, в которых размещены объекты.
Одновременно с количественными показателями на оценку территории (эффективность) влияет действие факторов, характеризующих качественные особенности.
Оценка территории с точки зрения расселения должна рассматриваться в двух аспектах:
1) распределение расселения по территории и формы его пространственной организации;
2) процесс распространения населения по территории.
В связи с этим исследуются:
– сложившиеся формы расселения по данной территории города, которые описываются характером размещения и плотностью населения (выделяются территории жилых районов, определяется ночная и дневная плотность населения);
– изменения внутригородского расселения в связи с социально-экономическим развитием района и характером функционирования всех городских подсистем (подвижность, мобильность населения, внутригородские миграции).
Факторы, влияющие на эффективность местоположения объектов жилищно-гражданского назначения, расположенных в жилом районе и микрорайоне города, представлены на рис. 3.3.
С учетом факторов, приведенных на рис. 3.6, привлекательность района для расселения определяется характером связей его с основными зонами и элементами тяготения населения и характеризуется затратами времени на передвижение. Экономия затрат времени в значительной степени определяет привлекательность района расселения относительно других районов и территорий города. Таким образом, основой анализа является определение потенциала района по доступности:

Vir = Σj Ajr hijr,

где Aj – общее количество возможностей удовлетворения потребностей вида r в оцениваемом районе j;

hijr – коэффициент, учитывающий влияние времени на передвижение между районами i и j:

где tср – средние затраты времени на передвижение;

a – коэффициент, определяющий эмпирическую постоянную гравитационной модели связей (для трудовых связей а = 2, для культурно-бытовых – 1,9, для рекреационных – 1,8).