Развитие малого и среднего бизнеса

Маркетинговые исследования московского рынка жилых и нежилых помещений различных видов объектов недвижимости, а также услуг общественных учреждений выявили большое разнообразие форм коммерческой деятельности, влияющее как на месторасположение объекта, так и на типологию зданий. В связи с этим разработан ряд предложений для дальнейшего развития коммерческих объектов жилого и нежилого назначения.
Рекомендуется классификация объектов и учреждений жилищно-гражданского назначения по формам коммерческой деятельности на отраслевом уровне и на уровне отдельных видов объектов и учреждений. По формам коммерческой деятельности отдельные виды учреждений следует объединить в следующие группы:
Полностью основанные на коммерческой деятельности, обеспечивающей устойчивую прибыль.

К этой группе следует отнести:
– элитные жилые дома и жилые дома высокого класса;
– гостиницы, включая туристские комплексы;
– учреждения финансов и управления (коммерческие и другие банки, сберкассы, биржи, офисы);
– предприятия торговли всех видов (магазины продовольственные и непродовольственные, супермаркеты, торговые ряды, палатки, в том числе сезонные, рынки, ярмарки);
– предприятия общественного питания (рестораны, столовые, за исключением ведомственно-дотационных, кафе, кафетерии, закусочные бистро);
– предприятия коммунального хозяйства: дома быта, мод, бани, сауны, химчистки, приемные пункты службы быта, ателье – одежда, фото, аудио-видиозапись, ремонтные мастерские, художественные комбинаты и мастерские, ювелирные мастерские и т. п.;
– социально-культурные учреждения (ночные клубы, казино, танцзалы, дискотеки, парки, за исключением детских, зоопарки, дельфинарии, луна-парки);
– зрелищные учреждения всех видов – кинотеатры, видеосалоны, киноконцертные залы, концертные залы, театры, театральные студии;
– спортивные сооружения: спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы, спортивные школы, катки крытые и открытые, лыжные базы, конно-спортивные клубы, пляжи, лодочные станции, ипподром, велотрек;
– комплексные учреждения – культурные, зрелищные, спортивные центры, центры досуга, в состав которых входят также предприятия торговли, общественного, питания, банковских услуг и т. п., коммерческие постоянные и эпизодические выставки продажи, включающие комплекс услуг;
– коммерческие учреждения просвещения – детские дошкольные учреждения, специализированные школы (музыкальные, художественные, хореографические и т. п.), коммерческие высшие учебные заведения, центры и курсы переподготовки кадров, технические школы и курсы, школы автовождения;
– коммерческие учреждения здравоохранения – поликлиники стоматологические, поликлиники узкопрофильные, диспансеры, профилактории, косметические центры;
– объекты коммунального хозяйства: гаражи и автостоянки, станции техобслуживания, таксомоторные парки, автозаправочные станции, транспортно-обслуживающие центры с сопутствующими услугами, пожарное депо, общественные туалеты;
– производственные предприятия: мини-производства (хлебопекарни, пивзаводы, колбасные цеха, упаковочные цеха, производство мороженого и кондитерских изделий и т. п.), предприятия агропромышленного комплекса (теплицы, фермы и т. п.), плодоовощные базы, терминалы;
– транспортные предприятия: железнодорожные и автобусные вокзалы, аэропорты, речные порты, пристани, причалы.
Основанные на коммерческой деятельности, в принципе обеспечивающей окупаемость затрат и получение прибыли. К этой группе следует отнести:
– отдельные виды жилых домов высокого класса и некоторые виды гостиниц класса «две – три звезды»;
– отдельные виды традиционных клубов с большим набором платных услуг;
– отдельные театры и театры-студии; концертные залы;
– спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы;
– платные дошкольные учреждения; специализированные школы (музыкальные, художественные и т. п.); высшие учебные заведения;
– узкопрофильные поликлиники, амбулатории, диспансеры, профилактории.
Основанные на коммерческих формах обслуживания внутри бюджетных учреждений. К этой группе следует отнести:
– жилые дома муниципального уровня;
– традиционные клубы, детские парки, планетарий; музеи, выставки;
– театры;
– спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы;
– детские дошкольные учреждения, школы общеобразовательные и специализированные, техникумы и профтехучилища, высшие учебные заведения;
– поликлиники районные, поликлиники стоматологические, амбулатории, диспансеры, профилактории.
Рекомендуется строительство коммерческих элитных домов с набором уникальных услуг и, соответственно, помещений, размещаемых на разных этажах и рассчитанных на обслуживание жильцов данного дома. Среди таких помещений могут быть: банкетный зал, бар, корты для игры в сквош, спортзал, оздоровительный центр, плавательный бассейн, сауна, комнаты для гостей, теннисные корты, подземный гараж, магазины и подобные помещения и учреждения, рассчитанные, как и жилой дом, на самый высокий уровень коммерческого обслуживания.
Рекомендуется система первичного коммерческого обслуживания населения микрорайонов, кварталов и отдельных жилых домов в трех «коммерческих уровнях», соответствующих жилищному строительству:
1) стандартный набор платных услуг, предусмотренных градостроительными нормами; соответствует преимущественно муниципальной застройке;
2) стандартный набор платных услуг с учетом градостроительных или социальных особенностей микрорайона, квартала или отдельного жилого дома, формирующих потребности в платных услугах, отличные от стандартных в сторону их повышения; соответствует преимущественно среднему уровню как по спросу на жилье, так и на коммерческие услуги учреждений общественного назначения стандартного набора с тенденцией к повышению номенклатуры платных услуг, их объема и качества;
3) принципиально отличающийся набор и статус услуг, соответствующий элитному типу жилья как по набору (нестандартному в градостроительном понимании), так и по его оплате.
Система коммерческого первичного обслуживания населения может быть выражена следующими экономическими критериями:
На первом уровне критерием является относительное снижение материальных, финансовых и трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на повышение коммерческой эффективности объекта.
На втором уровне относительное снижение ресурсов также может быть экономическим критерием, однако не обязательно, поскольку относительное увеличение затрат может предопределить соответствующее увеличение рыночной стоимости объекта.
На третьем уровне критерием является показатель обратный экономии затрат; повышение затрат, предопределяющее высокий (без верхних границ) уровень комфорта, предполагает соответствующее увеличение (относительно других уровней) стоимости строительства, эксплуатационных затрат, затрат на сервис.
Если на первом и втором уровнях строительными нормами, с одной стороны, и средним уровнем потребительского спроса, с другой – довольно точно обозначаются пределы затрат на производство услуг (строительные затраты и эксплуатационные расходы), то на третьем уровне нижним пределом следует считать превышение второго уровня, а верхний предел соответствует только потребительскому спросу высокообеспеченного потребителя.
Критерии коммерческой эффективности объектов первичного обслуживания населения рекомендуется определять по следующей схеме (табл. 3.8).

Таблица 3.8
Определение коммерческой эффективности объектов

На сетевом уровне объекты обслуживания рекомендуется размещать с учетом дифференцированной стоимости услуг, рассчитанных на разный платежеспособный спрос населения, с целью максимального охвата всех социальных слоев жителей города.
Учитывая, что стоимость коммерческих услуг по объективным причинам (главным образом из-за увеличения эксплуатационных затрат) в ближайшее время будет увеличиваться, необходимо разработать специальные программы по снижению эксплуатационных затрат коммерческих общественных зданий без ущерба для условий комфорта.
Дифференцированная стоимость услуг должна быть предусмотрена в комплексных объектах обслуживания – в диапазоне от высокодоходных до бесплатных, однако в целом эти учреждения должны быть коммерчески эффективными.
Рекомендуется разработать мероприятия для стимулирования спроса на услуги общественных объектов, в том числе без дополнительных капиталовложений, связанных, например, с рациональной схемой режима работы учреждений в пределах данной территории (дневные, ночные, круглосуточные, сезонные, выездные).
Приоритетными коммерческими объектами, массовое развитие которых необходимо в 1998–2005 гг., должны быть:
а) социально важные объекты, в первую очередь объекты здравоохранения, а также объекты общественной инфраструктуры новых районов Москвы (табл. 3.9);
в) приносящие высокую прибыль, которая может быть направлена на саморазвитие, а также налоги которых могут быть направлены на развитие всей системы общественного обслуживания.